Налог на имущество: и чего нам с него ждать?

Как задумало Правительство РФ, с 2015 года будет начат переход от регионального налога на имущество физических лиц к так называемому единому налогу на недвижимое имущество физических лиц. Законопроект внесён в Госдуму.

По первым прикидкам его авторов, к 2025 году, когда окончательно завершится этот переход, граждане станут платить налог в сумме от 3 до 10 раз больше, чем сегодня.

Главное отличие от нынешних условий расчёта налога в том, что для исчисления нового налога он будет производиться не по инвентаризационной оценке (ещё советское достояние!), а исходя из кадастровой стоимости жилых объектов.

Понятно, что здесь будет играть роль год происхождения недвижимого имущества, его состояние, месторасположение. Но линейные зависимости — современная «трёшка» на окраине города может быть оценена значительно ниже, чем однокомнатная «сталинка» в центре, но и новостройка в центре дороже «брежневки» в пригороде, — не всегда при кадастре сработают.

Эксперты приводят пример: новостройки сегодня по инвентаризационной стоимости максимально приближены к рыночной стоимости, так как мал износ, и, соответственно, ставка нового налога подрастёт несильно против нынешней ставки. А для граждан, чьё жильё старорежимного времени, повышение налога обернётся тяжким бременем. Потому что уже сейчас на практике выходит, что в старом фонде в центре города разрыв между инвентаризационной и кадастровой стоимостью, бывает, доходит до 20—40 раз.

С другой стороны, может случиться и так, что на окраине появился столь перспективный новостроящийся район, удобный, со всей инфраструктурой, которая оказалась даже лучше, чем в центральной части, и все туда рванули, а землицы там негусто — некуда уже расширяться, и ввысь всё застроено — и кадастровая стоимость рванула вверх. А с ней и сумма налога пойдёт в рост.

Тут следует пояснить, что кадастровая стоимость — это официальная государственная оценка стоимости здания или сооружения по множеству факторов, но эти факторы крайне изменчивы, и вероятен постоянный пересмотр кадастра, а значит, не избежать судебных тяжб: а докажите-ка, что моя хибара столько стоит?!

Человек же, далёкий от рыночных отношений — ну, когда-то въехал в квартиру, так в ней всю жизнь и прожил, и даже в какой-то момент бесплатно её приватизировал, — только с новым налогом и поймёт, что он — владелец состояния в миллионы рублей, а не просто жилец дома. И сильно может удивиться, что вчера он платил в год 600 рублей, а завтра ему налог исчислят в 6 000 рублей.

Но даже стоящие радом дома на земле одинаковой стоимости могут различаться по кадастру: один панельный, другой кирпичный, третий из монолита и проч.

Но кадастровая стоимость — опять вспомним нелинейность зависимостей — отличается от рыночной тем, что если рыночная стоимость формируется из спроса и предложения (возможность продать недвижимость за ту цену, за которую её могут купить), то кадастровая — это довольно универсальный механизм, предназначенный в нашем случае исключительно для составления базы налогообложения.

И таким образом, в каждом регионе, в каждой территории будет и кадастр свой — но рассчитанный по группам аналогичных друг другу объектов и территорий, состояния инфраструктуры и проч. И повод для споров, конечно, найдётся и здесь. Тем более что уже сегодня эксперты говорят об этой проблеме буквально вслух: скажем, в одном и том же районе квартиры постройки, допустим, 50—60-х годов прошлого века — одна, отремонтированная за несколько миллионов рублей, и другая, ни разу не видевшая ремонта, — будут оценены одинаково.

Потому что при массовой кадастровой оценке — а о том и идёт речь, разве что с разбивкой на группы схожих по учётным для кадастра параметрам строений — трудно учесть индивидуальные особенности зданий и сооружений, и ошибки могут быть. И они могут обернуться реальными проблемами для граждан, несогласных с кадастровой оценкой.

Но законодатель наш добр, и он планирует, чтобы каждый из нас имел тот закуток, за который платить новый налог не придётся вовсе.

А именно: хозяева квартир в 20 кв. метров, комнат в 10 «квадратов» и индивидуальных домов площадью до 50 кв. метров от уплаты нового налога на недвижимое имущество физических лиц будут освобождены. И ровно такие же минимальные «квадраты», предполагается, будут вычитаться из площади налогооблагаемого жилья.

Назначен и переходный, как мы намекнули выше, период для полного установления нового налога взамен старого: с 2015 года по 2019 год включительно регионы смогут вводить его по мере готовности кадастровой оценки зданий. То есть нас тем самым извещают, получается, что повсеместной оценки кадастровой стоимости ещё нет, работа по кадастру и изменению налога будет вестись параллельно. А далее, с 2020 года, хотят дать нам ещё 5 лет на то, чтобы каждый год ровно на 20% повышать уже установленный налог. За ту пятилетку, таким образом, ставка налога вырастет вдвое — и на том, мол, успокаивают нас, рост и прекратится.

Предельные налоговые ставки по новому законопроекту составят 0,1% от кадастровой стоимости объектов для жилья (в том числе и недостроенного), а также гаражей и машиномест, и 0,5% — для иных строений, сообщает правительственная «Российская газета». Ставка, предусмотренная для недвижимости стоимостью свыше 300 млн. рублей, составит до 2%.

Что же касается льгот, то они, да, сохраняются, но теперь они не могут быть использованы более одного раза. То есть уже не столь выгодно будет иметь второе, «инвестиционное» жильё, и уж точно задумаются пенсионеры: может, переселиться в район с меньшей кадастровой стоимостью недвижимости?

Впрочем, разговор о кадастровой оценке стоимости для целей налогообложения идёт уже несколько лет, и не раз время реализации идеи отодвигалось. Может статься, так будет и в этот раз. По осени посмотрим…