Эксперимент: аренда жилья с выкупом

Как известно, в Послании Федеральному Собранию 2013 года Президент Владимир ПУТИН предложил создать программу «Жильё для российской семьи».

Затем он поручил Правительству РФ такую программу разработать и утвердить до конца марта с. г. — с тем чтобы до 2017 года в стране было возведено по ней дополнительно 25 млн. кв. м именно доступного, особенно для молодых семей, жилья со всей социальной инфраструктурой. До конца июня с. г. Правительство должно разобраться со всей законодательной базой, регламентирующей земельные отношения, чтобы упростить процедуры предоставления земельных участков под строительство.

В свою очередь уже и само Правительство заявило, что намерено ревизовать все государственные земли на предмет их использования и передать муниципалитетам те, что неэффективно используются, — тоже под стройку жилья.

В общем, нынешний год может стать переломным; и с властей регионов, где предпочитают «сидеть» на бесхозных землях словно собаки на сене, Центр, думается, серьёзно спросит — особенно если видно будет, что земли по-прежнему не в обороте, а российские семьи не имеют возможности обзавестись крышей над головой.

К Свердловской области это имеет самое прямое отношение: мы знаем, как региональная государственная власть обошлась в прошлом году с неразграниченными землями в Екатеринбурге и что из этого по итогам года вышло: падение объёмов стройки.

Но возникло ещё одно обстоятельство, в силу которого власти региона вместе с властями муниципалитета должны скрупулёзно, как никогда прежде, пересчитать все земельные ресурсы и пересмотреть систему и практику земельных отношений.

На базе Екатеринбурга (а также Новосибирска и Московской области) будет обкатываться новый для России финансовый инструмент «Аренда с выкупом» — проект запускает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Суть эксперимента в том, что человек (семья) сможет приобрести в собственность жильё в длительную рассрочку без необходимости накопления первоначального взноса.

Согласно условиям программы, гражданин, желающий приобрести жилье, выбирает квартиру, которая ему интересна, и обращается в Межрегиональную жилищную корпорацию (МРЖК) — специально созданную сервисную компанию, МРЖК сначала выкупает её (в собственность также специально созданного инвестиционного фонда), а затем продаёт в рассрочку гражданину на срок до 15 лет. Гражданин же и его семья могут заселяться в эту квартиру прямо в день оформления сделки. Вариант, как вы понимаете, наиболее выгодный как раз для молодых семей.

Территории, где намерены обкатать проект, выбраны, думается, не случайно: Екатеринбург и Московская область на протяжении многих лет в лидерах жилищного строительства в России; Новосибирск показывает приличную динамику роста стройки жилья за Уралом. И если мы рассчитываем на успех в данном начинании (а оно в русле президентской программы!), то необходимо срочно рассмотреть все моменты, кои могли бы стимулировать дело и из-за которых могут возникнуть проблемы. И начать, повторюсь, следует как раз с земельного вопроса — основы основ в любой стройке.

Разве не прельстит екатеринбургских молодожёнов то, что согласно условиям проекта внесение ежемесячных платежей в течение всего срока рассрочки предусмотрено равными долями, а сам ежемесячный платёж разделён, в свою очередь, на две части: одна часть идёт в счёт аренды жилья, а вторая — в счёт выкупа квартиры? Размер ежемесячного платежа зависит от стоимости приобретаемого жилья, срока рассрочки, а также от наличия и размера первоначального взноса (он необязателен, как мы уже сказали, но при желании его можно внести, в этом случае размер платежа будет меньше). Условия данного продукта предполагают и возможность досрочного выкупа жилья. Переход права собственности к гражданину происходит после полной оплаты по договору.

Если сравнить с традиционной ипотекой через банки с их процентами, то «Аренда с выкупом» — просто-таки лепота! К тому же устраняется риск возможного роста цен на жильё на этапе накопления первоначального взноса для получения ипотечного кредита (что необходимо для традиционной ипотеки). Ещё одно преимущество — более мягкий, я бы так сказал, подход к оценке клиентов по сравнению с ипотекой.

По мнению генерального директора Агентства по финансированию жилищного строительства (АФЖС), на которое возложена ответственность за исполнение проекта АИЖК, Андрея ШЕЛКОВОГО, «целевая аудитория механизма «Аренда с выкупом» — это экономически активное население, трудоспособное, имеющее определённые доходы и готовое зарабатывать, однако в силу определённых жизненных обстоятельств пока не имеющее возможности купить жилье за счёт собственных либо заёмных средств. Поэтому появление такого механизма — это для них ещё один вариант решения жилищного вопроса в короткие сроки».

В принципе, руководитель АФСЖ назвал именно ту «целевую аудиторию», которая уже сложилась в Екатеринбурге. И станут ли счастливыми обладателями недорогих квартир очередники, мамы с маленькими детьми, родители моложе 35 лет, научные работники, жильцы аварийных строений и другие, которые потянут стоимость такого жилья — по расчётам, она может быть даже дешевле рыночной, — во многом будет зависеть и от того, насколько мощно сработает строительный комплекс города.

Впрочем, в его потенциале никто и не сомневается; надо лишь создать для этого соответствующие условия, и тут уже дело за властями — города и региона.