Срываем маску с красивого термина «апартаменты»

За красивым словом «апартаменты», которое так любят употреблять реализаторы квадратных метров, нередко скрываются проблемы юридического характера. Причина банальна — в российском законодательстве термин «апартамент» не рассматривается в качестве отдельного вида недвижимости. И этот факт послужил нишей для деятельности недобросовестных продавцов жилья.

Важно помнить, что главное отличие апартаментов от квартиры — их разный юридический статус. Первое — это комфортабельный номер площадью не менее 40 кв. метров в средстве размещения, например, гостинице, мотеле, хостеле, доме отдыха, санатории, в котором имеется всё необходимое для временного проживания. В то время как квартира или комната — это изолированное помещение для постоянного проживания с так называемыми вспомогательными «квадратами» и постоянным доступом к местам общего пользования.

Прокуратура Екатеринбурга напоминает, что требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01. 2006 № 47, в котором и прописаны санитарные правила и технические требования.

Здесь же обозначены как обязательные благоустроенность жилого дома, придомовой территории: наличие магазинов, детских садов и другой социальной инфраструктуры, транспортная доступность — существенная часть суммы потребительских качеств жилого помещения.

Вместе с тем при проектировании и строительстве «апартаментов» (как нежилых помещений) столь жёсткие санитарные и иные нормативы не применяются. За счёт юридической коллизии застройщики имеют возможность реализовывать строительные проекты с фактической «жилой составляющей» на стройплощадках, которые формально, по юридическим документам, не подходят для жилищного строительства как такового (ограничения по инсоляции, невозможность размещения необходимого количества машино-мест в границах пятна застройки и т. д.)

Ещё одной существенной юридической особенностью «апартаментов» является отсутствие возможности регистрации по месту постоянного жительства (разрешается лишь регистрация по месту временного пребывания), а также отсутствие прав на общее имущество по примеру многоквартирного дома.

Юридический статус «апартаментов» как нежилых помещений фактически позволяет застройщикам продавать их инвесторам (в лице граждан) в обход Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Ведь для продажи нежилых помещений в новостройках по закону не требуется заключать договор долевого участия, в отличие от продажи жилых помещений в многоквартирных домах физическим лицам. Соответственно, в данном случае юридическая защита прав инвесторов намного слабее.

Прокуратура города обращает внимание граждан, планирующих приобрести «апартаменты» в собственность, что в соответствии с действующим законодательством:

• собственники «апартаментов» не вправе зарегистрироваться в них по месту постоянного жительства, разрешается лишь регистрация по месту временного пребывания, что не позволит в дальнейшем получать медицинские, социальные и иные услуги, в том числе претендовать на устройство детей в дошкольные учреждения по месту жительства;
• при продаже апартаментов в новостройке гражданину застройщик вправе не заключать договор долевого участия, что увеличивает риски не завершения строительства объекта;
• при банкротстве застройщика инвестор будет вправе в рамках процедуры банкротства заявлять арбитражному управляющему только денежные требования, предъявление к застройщику требований о передаче нежилого помещения невозможно;
• поскольку помещение имеет нежилой статус, к правоотношениям инвестора и застройщика не применяется закон о защите прав потребителей в части прав инвестора на устранение недостатков в помещении.