Купил квартиру — а оказался на улице…

Нет нужды доказывать, что мошенничество на рынке недвижимости один из наиболее болезненных и циничных способов отъёма денег и имущества граждан. Строительные пирамиды обездолили в России не один десяток тысяч семей. Согласно сводкам Минрегионразвития, общая сумма ущерба в результате банкротств застройщиков только за последние три года составила порядка 100 млрд. рублей — это же практически годовой бюджет Среднего Урала!

Проблема стала поистине государственной, причём в самом тривиальном смысле: за махинации мошенников вынужден расплачиваться бюджет — государство либо местные власти то и дело выдают бюджетные гарантии либо тратят деньги казны напрямую, только бы завершить долгострой и не дать разгореться социальному пожару. Получается, мы все «скидываемся», чтобы завершить обманом начатую стройку и дать крышу над головой тем, кто вступил в рискованную сделку. Ведь в большинстве случаев подозрительные моментики можно выявить ещё на ранних стадиях строительства. Почему люди не делают этого или игнорируют тревожную информацию? Да потому что там дешевле, чем у добросовестных и честных застройщиков — как палёная водка всегда дешевле.

Недавно в «моду» вошло новое мошенническое коленце — строить многоквартирные дома на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Строительство многоквартирных жилых домов в зоне ИЖС недопустимо, так как существующие инженерные сети не рассчитаны на пользование того количества людей, которые заселяются в многоквартирные дома. С раскрытием обмана последствия для тех, кто купил в подобных домах квартиры, куда более плачевны, чем даже у «дольщиков» многоэтажек-долгостроев. Те-то «всего лишь» теряют уже отданные прощелыгам деньги. А здесь решением суда дом сносят, причём расходы по сносу компенсируют застройщики — которыми оказываются заказчики жилья.

О подобных случаях уже не раз сообщалось в печати, с телеэкранов — из Амурской области, Подмосковья, из Краснодарского края etc. И в Екатеринбурге только в этом году было уже несколько судебных решений о принудительном сносе незаконно построенных на землях ИЖС домов. Только за первое полугодие этого года мэрия направила в суды различных инстанций порядка 20 исковых заявлений о приостановлении строительства и сносе самовольно строящихся или уже построенных многоквартирных домов.

Вот и буквально на прошлой неделе судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда окончательно удовлетворила иск администрации Екатеринбурга и гражданина К. о сносе самовольных построек в переулке Облепиховом, 29 и 31. И теперь ответчики должны в течение 30 суток с момента вступления в силу этого решения снести самовольные постройки. Если же этого не произойдёт, то администрация города получит право ликвидировать незаконно строящиеся объекты, взыскав понесённые расходы через судебных приставов…

В этом же переулке есть дома под №№ 42 и 44, которые некий гражданин У. тоже должен снести по решению суда — мэрия уже предъявила в Ленинский районный отдел управления Федеральной службы судебных приставов по Свердловской области соответствующий исполнительный лист.

Но даже если до таких ужасов не дойдёт, судьба их жильцов незавидна. Они не могут оформить собственность на свои квартиры, так как, с точки зрения закона, они живут в эдаком коттедже, только большом. И могут быть наделены лишь долями собственности на него. В чём разница? Квартиру вы можете спокойно продать. А вот долю квартиры или дома – только с согласия всех сожителей.

Как же обезопасить себя от мошеннических схем и не напрягать всё общество своими проблемами, возникшими при бездумном приобретении недвижимости либо прав на неё? Вот несколько советов.

Первый и главный — семь раз проверь, один — заплати. Приобретать недвижимость на стадии рытья застройщиком котлована — риск. Цены на этой стадии, как правило, ниже — но тут надо внимательно смотреть на репутацию и экономическую историю застройщика. Помните, что застройщик обязан предоставить бухгалтерскую отчётность для ознакомления любому обратившемуся лицу. Следует внимательно изучить данные о кредиторской и дебиторской задолженности, информация о финансовых рисках должна быть включена в проектную декларацию, публикуемую в СМИ или на сайте застройщика, сверить её с нормативами финансовой устойчивости застройщиков, которые установлены Правительством РФ и есть в открытом доступе. Помогает и «свободный Интернет» — за недобросовестными застройщиками тянется настоящий шлейф возмущённых постов на форумах, информационных сообщений об исках в их адрес и тому подобное. Для того чтобы избежать возможных неприятностей, покупателю имеет смысл посетить уже построенные этим застройщиком объекты, нелишне поговорить со счастливыми обладателями квартир.

Обязательно надо сверить предлагаемую застройщиком цену за «квадраты» со средней по рынку ценой в рассматриваемом вами сегменте жилья и районе; если цена подозрительно низка — узнайте, почему: демпинговые цены — один из признаков ненадёжности застройщика. Он же не собирается строить всерьёз, ему главное набрать побольше денег как можно быстрее.

Кроме того, важно обратить внимание и на иную важную документацию. В частности, застройщик обязан по первому требованию предъявить разрешение на строительство дома, проектную декларацию, свидетельство о собственности на земельный участок или зарегистрированный Росреестром договор аренды такого участка, а также договор с генеральным подрядчиком. Эксперты советуют не полениться и проверить застройщика «на честность» по базе данных арбитражных судов — не является ли ваш потенциальный контрагент-застройщик завсегдатаем этих судов в качестве ответчика? Такая база доступна каждому на официальном сайте любого арбитражного суда — от ВАС (Высший арбитражный суд) РФ до арбитража субъекта Федерации; раздел «Картотека дел». Нелишней будет проверка аналогичной информации и в базе данных районного суда, обслуживающего территорию, на которой возводится объект и где официально зарегистрирован застройщик.

А что касается описанного выше мошенничества с многоквартирными коттеджами, оно разоблачается вообще элементарно: достаточно взять «Правила землепользования» вашего населённого пункта или постановления о межевании соответствующего квартала, чтобы увидеть, назначен данный участок земли для многоквартирного дома или индивидуального строительства.

Не последнюю роль играют и косвенные факторы, которые, так или иначе, могут сигнализировать о надёжности девелопера. Это и состояние объекта строительства, и наличие у застройщика собственных средств, и кредитование в банках etc. Эксперты советуют не полениться навести справки в местной администрации, у надзорных органов и даже у конкурентов. Получить интересующую вас информацию можно и с помощью крупных риелторских компаний и агентств. Они дорожат своим именем, и их профессиональные юристы и эксперты тщательно проверяют все курируемые ими объекты.

К слову, в Екатеринбурге саморегулируемой организацией «Гильдия строителей Урала» с этого года ежеквартально составляется так называемый Рейтинг добросовестных подрядчиков, он вполне может служить ориентиром для участников строительного рынка. Для создания рейтинга задействованы руководители почти 30 ведущих организаций-застройщиков города, в своих оценках руководствующиеся собственным опытом сотрудничества с тем или иным подрядчиком — владение такой информацией также обезопасит вас от опасности вляпаться в нехорошую квартирную историю. Абсолютно всей информацией о строительном рынке Екатеринбурга владеют, естественно, в мэрии, её профильных департаментах, в районных администрациях.

Так, в мэрии Екатеринбурга нам подсказали, какой алгоритм действий должен быть у тех, кто решил приобрести жильё — при заключении договоров долевого участия в строительстве либо покупке, как жилых помещений, так и долей в праве на объекты недвижимого имущества.

Надо запрашивать у застройщика следующие документы:

-разрешение на строительство многоквартирного жилого дома;

-разрешительную документацию на подключение многоквартирного жилого дома к сетям инженерно-технического обеспечения;

-разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома в случае завершения строительства такого дома.

Информацию об объектах самовольного строительства на территории муниципального образования «город Екатеринбург» можно получить в отделе архитектурно-строительного контроля департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации города по адресу: улица 8 Марта, 8 «б», кабинет 316 (контактный телефон +7 (343) 371-16-84).