Жильё: рынок слабый, но живой
Самое время вспомнить тост, прозвучавший в фильме «Кавказская пленница» и ставший крылатой фразой: «Чтобы наши желания совпадали с нашими возможностями». Именно эта фраза может охарактеризовать суть разговора, состоявшегося на пресс-завтраке, организованном ИГ «Мегаполис» в Центре международной торговли (ул. Куйбышева, 44д), во время которого говорили о влиянии рынка вторичного жилья на рынок новостроек.
Статистика показывает, что по сравнению с 2014-м в прошлом году рынок недвижимости подвергся серьёзным испытаниям. Это почувствовали все, начиная с потребителя. Реальные доходы населения упали за прошлый год, по словам спикеров, на 8,9%. Нужно начинать жить по-новому, а основные игроки рынка недвижимости лишь сейчас начинают понимать, что они — единая система: застройщик, банк и риелтор. 80% покупок жилья в новостройках идёт через продажу объектов «вторичного рынка». То есть, чтобы купить что-то нужное, следует вначале продать то, что имеется.
— Если говорить о проведении альтернативных сделок, то риелтор здесь нужен, потому что выстраивается довольно сложная цепочка: продать — оформить доплату — купить лучшее. Но если речь идёт о продаже на первичном рынке недвижимости, то, как показывает практика, покупатель чаще всего напрямую обращается в офис застройщика, отказываясь от помощи риелтора. В нашей компании доля продаж жилья через альтернативные сделки колеблется от 10 до 20%, — выразил своё видение ситуации Руслан МУЗАФАРОВ, региональный директор ООО «ЛСР. Недвижимость».
Его поддержал представитель по Екатеринбургу и Свердловской области Некоммерческого партнёрства «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Андрей БРИЛЬ.
— Не умеют агентства недвижимости продавать «первичку». В отличие от вторичного рынка жилья, где объект уже есть, его можно показать и разрекламировать, на рынке новостроек риелтор вынужден продавать объект, которого ещё нет, он продаёт не квартиру, а проект, некую «мечту», «сказку». Для этого риелтор должен не только понимать особенности самой квартиры, но иметь понимание поэтапного плана застройки всего микрорайона, создания в нём инфраструктуры, особенности планировочных решений. Это, несомненно, вызовет спецификацию и специализацию. Риелтор не может продавать всё и везде. По нашим закрытым опросам сейчас таких квалифицированных риелторов не более 10% от общего числа. Это связано с тем, что специалист по продажам должен иметь большую базу этих самых продаж и клиентов, чтобы зарабатывать, — сказал он.
Оставим в покое риелторов, в конце концов, каждый пианист играет, как умеет. Однако почему рынок вторичного жилья так внимательно наблюдается и застройщиками, и банкирами? Да потому что продавцов на нём можно объективно разделить на две категории. Первая: продал «двушку» через риелтора, взял ипотеку, купил «трёшку» у застройщика. Вторая: продал «двушку» через риелтора, купил «однушку» у застройщика, отдал долг по ипотеке. Таких, по словам Андрея Бриля, около 25—30%. Банки, видимо, не очень любят кредитовать ипотекой вторичный рынок — ставки, по словам Светланы ГАЛИМЬЯНОВОЙ, руководителя Ипотечного центра Уральского филиала Промсвязьбанка довольно высоки, доходят до 13,35%. Согласна с ней начальник Центра ипотечного кредитования Уральского филиала «ВТБ-24» Ирина МАРКИНА. Дело тут не в жадности банкиров, а в стратегии. Давая кредит на покупку жилья в новостройке, банк по программе ипотеки с господдержкой подставляет плечо строительной отрасли и её смежникам. А рынок «вторичных квартир» — это в абсолютном большинстве частные лица. Тем более что любой объект недвижимости амортизируется, стареет, и уже сейчас ясно — наступает момент решения проблемы «хрущёвок», устаревших морально и физически. Подступает время, когда их нужно будет сносить. Не будет денег на первичном рынке — так не избавится нам от старой застройки. Однако вернёмся от стратегий к рынку жилья, существующему сейчас.
По словам застройщиков, рынок сократился. По 2—3 объекта в месяц выходят на сдачу, а не по 20—30, как год назад. Но цены падать всё равно не будут. Не имеет смысла продавать меньше чем по 55 000 за кв. метр. Если брать аналитику по Екатеринбургу, то цены плавают в зависимости от класса жилья, удалённости и логистики от 60 000 до 150 000 рублей за кв. метр. Но учитывая рост процента по ипотеке с господдержкой до 12%, сокращение вдвое объёма незавершённого строительства и осторожного взгляда застройщиков в будущее, сейчас, видимо, самое лучшее время для приобретения нового жилья. «Вторичка» была и будет, а вот предложение на рынке современного жилья сократится уже к концу текущего года.
— Рынок слабый, но живой. Есть на нём и деньги, и спрос, и предложение, — сказал Андрей Бриль.
С ним согласился и одновременно дал более оптимистичный прогноз Руслан Музафаров:
— Нужно развивать город. Пока Екатеринбург интересен людям не только региона, но и жителям соседних и даже дальних регионов с точки зрения реализации здесь своих возможностей, с точки зрения трудоустройства и обустройства — рынок недвижимости будет жить и расти. Выиграем конкуренцию за привлекательность с другими городами — сохраним и рынок строительства жилья, и рынок его продаж.
